FAQ - Fragen und Antworten
Allgemeines
Was ist eine Betreiberimmobilie?
Eine Betreiberimmobilie, zu denen Campingplätze zählen, ist eine Immobilie, deren Wert maßgeblich vom laufenden Betrieb abhängt – beim Campingplatz also vom Geschäftsmodell, dem Betreiber, der Auslastung, den Preisen, Verträgen und Genehmigungen, nicht nur vom Grundstück und den Gebäuden.
Warum lohnt sich der Kauf oder die Pacht eines Campingplatzes?
Für wen eigenen sich Betreiberimmobilien?
Viele der jetzigen Betreiber haben auch als Quereinsteiger angefangen. Wichtig ist, das eigene Handeln immer aus Sicht des Kunden zu betrachten und zu bewerten. Teams haben mehr Erfolg als Einzelgänger. Wenn ich als Einzelkämpfer für jeden Handgriff bezahlen muss, ist es wirtschaftlich betrachtet schwieriger erfolgreich zu sein.
Kauf oder Pacht – welche Optionen stehen mir zur Verfügung?
Aus Eigentümersicht ist der Verkauf die sicherere Option. Gibt es Kinder, Enkel oder besteht ein besonderer Bezug zu dem Campingplatz, kann die Verpachtung der Betreiberimmobilie eine gute Alternative sein. Ich berate Sie gerne und finde mit Ihnen gemeinsam die für Sie passende Lösung.
Bei Kauf sollten Sie mit einem Eigenkapitalbedarf von mindestens 300.000 Euro kalkulieren. Die Pächter, die ich bisher begleiten durfte, verfügten über ein Eigenkapital von rund 200.000 Euro oder mehr.
Sollten Sie hierzu Fragen haben, können Sie mich gerne kontaktieren. Ich stehe Ihnen gerne für ein kostenfreies Gespräch zur Verfügung.
In welchen Regionen sind Sie tätig?
Im gesamten deutschsprachigen Raum (DACH). Auf Anfrage begleiten wir auch grenzüberschreitende Transaktionen.
Netzwerk
Dank unseres großen Netzwerks haben wir Zugriff auf zahlreiche Kauf- und Pachtangebote. Nicht alle Angebote sind publiziert. Einzelne Angebote werden nicht öffentlich angeboten (Off-market).
Da ich bei vielen Unternehmen auch hinter die Kulissen blicken durfte, konnte ich ein breites Wissen und eine vertiefende Marktkenntnis aufbauen. Der direkte Draht zu Betreibern hilft mir, in Einzelfällen schnell und diskret die richtigen Kontakte innerhalb der Branche herzustellen.
Bieten Sie eine unverbindliche Erstberatung an?
Ja. Eine kurze Erstberatung (telefonisch/online, bei Bedarf bei Ihnen vor Ort) ist kostenfrei.
Sie können mich gerne jederzeit unter der Rufnummer 0177-4882488 kontaktieren. Sollte ich nicht sofort erreichbar sein, rufe ich Sie gerne zurück.
Verkauf & Prozess
Wie läuft der Verkauf eines Campingplatzes ab?
- Kontaktaufnahme
- Persönliches Treffen bei Ihnen vor Ort, Sichtung und Auswertung der Unterlagen
- Wertindikation, Entwicklung einer für das Objekt passenden Vermarktungsstrategie, Festlegung des Angebotspreises, Bestimmung des Verkehrswertes, Erstellung von Bildern, virtuellen Touren innen und außen, Drohnenbildern, Exposé
- Erstkontakt mit Interessenten über anonymisierte Kurz-Inserate
- Verifizierung der Interessenten, Versand einer Vertraulichkeitserklärung, Prüfung der erhaltenen Vertraulichkeitserklärung
- Versand des nicht anonymisierten Exposés und der Links für die virtuellen Innen- und Außentouren
- Besichtigungstermin
- Prüfung weiterer Unterlagen, Due Diligence in Zusammenarbeit mit den Steuerberatern, Rechtsanwälten und externen Beratern und Sachverständigen
- Letter of Intent (LOI), Finanzierung, Erstellung eines Businessplans, Vertragsverhandlung & Notartermin
- Übergabe/Closing
- Einarbeitung des Übernehmers durch den Betriebsinhaber
- Nachbetreuung durch CampConsult, Weiterentwicklung des Campingplatzes
Wie lange dauert der Verkauf typischerweise?
Erfahrungsgemäß 6–12 Monate – abhängig von Lage, Angebotspreis, Lage am Immobilienmarkt, Zustand, Pricing, Ertragskraft des Campingplatzes, Unterlagenqualität, Genehmigungslage,
Wie stellen Sie Diskretion sicher?
Wir starten mit einem anonymisierten Inserat (neutrale/abgewandelte Adresse, modifizierten Eckdaten und Beispielbildern). Den vollständigen Objekt-Namen und das detaillierte Exposé erhalten nur geprüfte Interessenten nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung.
Welche Käufergruppen kommen in Frage?
Privatpersonen mit ausreichend Eigenkapital, Erfahrungen in der Touristik, Betreiberketten, Family Offices, Privatinvestoren, Tourismus-/Freizeit-Investoren.
Welche Maßnahmen erhöhen den Verkaufserfolg?
Marktgerechter Angebotspreis, Geordnete Unterlagen, klare Genehmigungslage, nachvollziehbare Zahlen, kein Instandhaltungsstau, digitale Buchbarkeit, Inhaberunabhängigkeit
Bewertung & Kaufpreisfindung
Wie ermitteln Sie den Wert eines Campingplatzes?
Ich beziehe den Sach- und den Ertragswert in meine Überlegungen mit ein. Nicht immer entspricht der aktuelle Ertrag das Ertragspotential der Betreiberimmobilie wieder. Für mich ist das Pachtwertverfahren, als Sonderform des Ertragswertverfahrens, die bevorzugte Herangehensweise um den Wert zu bestimmen.
Der Wert richtet sich insbesondere bei kleinen und mittleren Campingplätzen auch nach der finanziellen Leistungsfähigkeit privater Interessenten und nach den Eigenkapitalvorgaben der finanzierenden Banken.
Welche Kennzahlen sind besonders wichtig?
Auslastung (Haupt-/Nebensaison), durchschnittlicher Erlös je Nacht/Stellplatz, Umsatz je Stellplatz, EBITDA-Marge, Anteil Dauercamper/Kurzzeitgäste, Nebenerlöse (Gastro, Bootsstege, Mietobjekte).
Anpassung der Prioritäten
Planen Sie den Verkauf des Campingplatzes mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf zu einem späteren Zeitpunkt, sollten Sie aus steuerlicher Sicht Ihre Prioritäten anpassen. Die Minimierung der Steuerlast tritt in den Hintergrund. Hingegen soll die Kapitaldienstfähigkeit optimiert werden.
Machen Investitionen kurz vor dem Verkauf Sinn?
Sie machen keinen Sinn, wenn es sich um Investitionen handelt, von denen unsicher ist, dass sie für einen späteren Käufer wertrelevant sind.
Sie machen Sinn, wenn sie betriebsrelevant sind (z. B. Sanitär, Strom, Abwasser, IT/Buchung, Sicherheits- und Hygieneauflagen) und sich in Auslastung/Preis adäquat widerspiegeln.
Sollten Sie unsicher in Ihrer Entscheidungsfindung sein, sprechen Sie uns gerne an.
Unterlagen & Vorbereitung
Welche Unterlagen benötigen Sie für die Bewertung/Vermarktung?
- BWA/Jahresabschlüsse (mind. 3 Jahre), Anzahl touristischer Übernachtungen, Preise
- Anlagenverzeichnis/Inventar, Instandhaltungsrückstau
• Miet-/Pachtverträge (v. a. Dauercamper), Verträge über gepachtete Flächen, Personalstruktur (Anzahl der Personen, Stellenbeschreibung, Stundenumfang, Bruttogehälter, Alter der Mitarbeiter)
• Flurkarte, Grundbuchauszug, Gebäudegrundrisse, Bebauungs- und Flächennutzungsplan - Baugenehmigungen, Betreiber-/Sondernutzungserlaubnisse
Protokoll der letzen Brandschutzschau, sofern vorhanden - Energieausweis
Nachweise zu Steganlagen/Bootsrechten, Naturschutzauflagen - Versicherungen, behördliche Bescheide (Gastrokonzession etc.)
Wie gehen Sie mit unvollständigen Unterlagen um?
Wir erstellen eine strukturierte Unterlagenliste, priorisieren Show-Stopper (Genehmigungen, Verträge, Umwelt) und helfen beim Beschaffen/Ordnen.
Recht, Genehmigungen & Umwelt
Welche Genehmigungen sind kritisch?
Gegenüberstellung von zulässiger Nutzung (FNP/B-Plan) und tatsächlichem Ist-Zustand; Baugenehmigungen (Gebäude/Mobilheime), Baugenehmigung/Platzgenehmigung als Camping- (und ggf. Wochenend-)platz nach Landesbauordnung i. V. m. der jeweiligen Camping- und Wochenendplatzverordnung, wasserrechtliche Erlaubnisse (Stege), Ermittlung von Chancen und Restriktionen, Brandschutz, Gastro-Konzessionen.
Was ist bei Dauercamper-Verträgen zu beachten?
Laufzeiten, Kündigungsfristen, Kautionen, Untervermietung, Nebenkosten, Zustand der Wohnwagen, An- und Umbauten, 1. Wohnsitz
Wie werden Bootsstege und Wasserrechte behandelt?
Rechtstitel prüfen (Eigentum, Sondernutzung, Pacht), Laufzeiten, Gebühren, Auflagen.
Was sind typische Umwelt-/Technikrisiken?
Hochwasser, Brandschutz, Elektroverteilung, Altlasten, Asbest, Holzschutzmittel, Abwasser/Drainage, Ufererosion, Trinkwasserqualität, Gaslagerung.
Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung – wir arbeiten bei Bedarf mit Sachversttändigen, Fachkanzleien und Steuerberatern zusammen. Darüber hinaus habe ich als Mitglied des Verbands Die KMU-Berater Bundesverband freier Berater e.V. Zugriff auf ein Netzwerk von mehr als 200 Berater-Kolleginnen und Kollegen.
Käufer & Finanzierung
Wie qualifizieren Sie Käufer?
Ziel ist es, Interessenten zu suchen, die auch die finanzierenden Banken begleiten würden. Kriterien sind das vorhandene Eigenkapital, das Alter, unternehmerische Erfahrung, der bisherige berufliche Hintergrund und ob man eine Betreiberimmobilie als Team übernehmen möchte.
Wie im normalen Leben auch, gibt es weiche Kriterien, die darüber entscheiden ob Käufer und Verkäufer zueinander finden.
Besichtigungen erfolgen für gewöhnlich erst nachdem sich die Interessenten anhand der zur Verfügung gestellten Unterlagen einen guten Eindruck von dem Campingplatz machen konnten. So wird unnötige Unruhe auf dem Campingplatz vermieden. Mitarbeiter und Dauercamper werden meist erst zu einem späteren Zeitpunkt über die beabsichtigte Übergabe informiert.
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Unterstützen Sie bei der Finanzierung?
Wir unterstützen Sie bei der Sammlung und Aufbereitung der relevanten Informationen, der Erstellung von Businessplänen und in der Kommunikation mit Banken.
Im Netzwerk des Verbands KMU-Berater Bundesverband freier Berater e.V. gibt es Kolleginnen und Kollegen, die sich auf die Finanzierung von Unternehmenskäufen spezialisiert haben. Gerne stellen wir den Kontakt her. Es empfiehlt sich unabhängig davon, den Kontakt zur lokalen Sparkasse und Volks- und Raiffeisenbank am Unternehmensstandort zu suchen.
Basis für eine solide Planung ist das erwerberseits eingebrachte Eigenkapital.
Asset Deal oder Share Deal – was ist sinnvoller?
Beides hat Vor-/Nachteile (Finanzierbarkeit, Auswirkungen auf bestehende Verträge, Steuern, Haftung, Grunderwerbsteuer, Abschreibung). Die Entscheidung trifft man mit Steuerberater/Rechtsanwalt; wir liefern die betriebswirtschaftliche Entscheidungsgrundlage.
Due Diligence & Vertrag
Was prüfen Käufer in der Due Diligence?
Finanzen (Zahlen & Treiber), Recht (Verträge, Genehmigungen), Technik/Umwelt (Anlagenzustand, Auflagen), Personal, IT/Prozesse, Risiko/Versicherung.
Wie läuft der Notartermin ab?
Beim Asset Deal: Kaufvertrag über Grundstück/Inventar; beim Share Deal: Anteilsübertragung. Wir verfügen über ein Netzwerk von routinierten Notaren, koordinieren Entwürfe, Anlagen und Fristen bis zur Beurkundung und Übergabe.
Betrieb & Optimierung
Welche Hebel steigern nachhaltig den Wert?
Wichtig ist, wie die Betreiberimmobilie aus Kundensicht wahrgenommen wird. Hierzu ist eine Auswertung der Bewertungen bei Google essentiell. Hier gilt es Zielgruppen zu definieren, Alleinstellungsmerkmale zu identifizieren und seine Positionierung am Markt zu abzuleiten.
In einem weiteren Schritt gilt es, das Feintuning vorzunehmen. Kriterien können sein: Preisstrategie & Yield-Management, Online-Buchbarkeit, Sortiment (Vermietobjekte), Zusatzerlöse (Gastro, Bootsverleih), Aufenthaltsqualität (Sauberkeit, Sanitär, Wege, WLAN), Prozessdigitalisierung, professionelles Review-Management.
Honorare & Zusammenarbeit
Wie strukturieren sich Ihre Honorare?
Transparent und erfolgsorientiert: üblicherweise ein erfolgsabhängiges Honorar beim Verkauf; für Bewertungen/Beratung pauschal oder Tagessatz – klar vor Start vereinbart.
Bei Kaufangeboten tragen Verkäufer und Käufer die Vermittlungskosten zu je ein Halb. Bis zu einem Verkaufswert von 1 Mio. Euro beträgt die Courtage 2,5% inklusive MwSt., darüber je 2,0% inklusive MwSt. für jede Partei.
Bei Pachtangeboten trägt der Pächter die Provision.
Da ich meine eigenen Kosten gering halte, kann ich einen Teil meines Kostenvorteils an meine Kunden weitergeben. Zudem fördern niedrige Provisionssätze und damit niedrige Transaktionskosten die Marktgängigkeit meiner Angebote.
Arbeiten Sie mit Exklusivaufträgen?
Ja, bevorzugt als Alleinauftrag – das bündelt Anfragen, vereinheitlicht die Präsentation des Angebots, schützt die Diskretion sensibler, unternehmensbezogener Informationen und erhöht die Abschlusswahrscheinlichkeit.
Ich arbeite nicht mit Subunternehmern zusammen. Alle Leistungen werden nur persönlich erbracht. So stelle ich die Qualität meiner Arbeit von der ersten Kontaktaufnahme bis zum Übergabe sicher.
Erstellen Sie auch unabhängige Bewertungen/Gutachten?
Ja. Wir bieten marktorientierte Bewertungen für Verkauf, Finanzierung oder interne Entscheidungen; bei Bedarf auch ausführliche Gutachten.
Für Betreiberimmobilien, die wir vermarkten, bieten wir im Zuge der Auftragserteilung eine Wertindikation an. Das richtige Pricing ist elementar für die erfolgreiche Platzierung des Angebots am Markt. Eine Bewertung für Erwerber oder finanzierende Banken kann ich nicht anbieten.
Es ist nur nicht möglich, glaubwürdig und rechtssicher die Position als Vermittler, Berater und Bewerter gleichzeitig einnehmen.
Datenschutz & Vertraulichkeit
Wie schützen Sie sensible Daten?
Wir gehen verantwortungsbewusst mit uns überlassenen Informationen um. Dritte haben keinen Zuggriff auf die Datenträger.
Die umfassenden Exposés erhalten Interessenten für gewöhnlich erst nach Unterzeichnung einer vierseitigen Vertraulichkeitserklärung. Informationen werden nur bei konkretem Erwerbsinteresse , nach Absprache mit dem Auftraggeber und in dem Umfang, der für die jeweilige Fragestellung wichtig ist, zur Verfügung gestellt.
Werden mein Name oder der Platz im Internet genannt?
Der Inhaber bestimmt, ob die Betreiberimmobilie anonymisiert oder nicht annonymisiert beworben wird.
Bei anonymisierten Inseraten werden die Campingplätze mit Beispielbildern, einer anderen postalischen Anschrift (in der Regel im Radius um 30 Km-Umfeld zum Objekt), modifizierten Daten zur Grundstücksgröße und einer vereinfachten Beschreibung beworben.
Alle Inserate werden vor Veröffentlichung dem Auftraggeber vorgelegt und müssen von ihm genehmigt werden.
Nach dem Verkauf
Begleiten Sie die Übergabe?
Ja. Wir koordinieren Übergabeprotokolle, stellen sicher, dass die technischen Anlagen in einem gebrauchten, aber funktionsfähigen Zustand sind, helfen bei der Erstellung von Inventarlisten, der Einweisung ins Buchungssystem, bei der Kommunikation mit Dauercampern/Personal.
Einen Verkauf ohne geregelte und gründliche Einarbeitung der Übernehmer gibt es bei uns nicht.
Beraten Sie auch Käufer nach dem Erwerb?
Gerne. Es macht mir Spaß, die von mir betreuten Unternehmen auch nach der Übergabe zu begleiten. Oft haben die Übernehmer viele Ideen, die sie umsetzen wollen. Hier gilt es im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten Prioritäten zu setzen, Optionen gegenüberzustellen, Entscheidungen zu treffen und einen Zeitplan zu erstellen.
Oft ist es auch so, dass in die Campingplätze bis zur Übergabe keine oder kaum Investitionen getätigt wurden. Hier gilt es, den Renovierungs- und Anpassungsbedarf zu identifizieren und zu quantifizieren.